Pachtrecht

Bevor im Bereich des Pachtrechts Ansprüche auf Ausspruch von Kündigung, Mietminderung oder Mängelbeseitigung überhaupt geltend gemacht werden können, hat der Rechtsanwalt im Pachtrecht zu klären, welchen Vertragstyp die Parteien nach eigenem Willen vereinbart haben. Die Pacht unterscheidet sich von der Miete im Wesentlichen dadurch, dass nur Sachen vermietet werden können, verpachtet hingegen werden neben Sachen oder Sachgesamtheiten auch Rechte (z.B. die Jagdpacht) oder Rechtsgesamtheiten (Unternehmen). Der Mieter hat nur ein Recht zum Gebrauch der Mietsache, der Pächter hat das Recht, neben dem Gebrauch aus der Pachtsache im Rahmen der Bewirtschaftung des Pachtobjektes einen Ertrag zu ziehen. Häufig treten Probleme bei der Abgrenzung zwischen der Geschäftsraummiete und der Geschäftsraumpacht auf.

Die Geschäftsraummiete betrifft die reine Überlassung und Nutzung der Räume zum vertraglich festgelegten Zweck. Die Geschäftsraumpacht umfasst zusätzlich noch die mitvermietete Einrichtung, die zur Fruchtziehung geeignet ist. Werden Räume leer überlassen, liegt unabhängig von der Bezeichnung, die die Parteien gewählt haben, Miete vor. Werden die Räume mit einer Einrichtung oder Ausstattung überlassen, die als unmittelbare Quelle für Erträge dient, handelt es sich um Pacht. Im Rahmen der anwaltlichen Rechtsberatung ist häufig zu differenzieren, ob neben der Nutzung von Räumen andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern. Auf die Pacht finden, sofern sich aus den §§ 582 ff BGB nichts anderes ergibt, die Vorschriften über Miete entsprechende Anwendung. Folgende Sonderregelungen sollen kurz erwähnt werden: Die Erhaltung des Inventars ist grundsätzlich Aufgabe des Pächters.

Wenn die Pachtzeit im Vertrag nicht bestimmt ist, ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Bei verspäteter Rückgabe der Pachtsache hat der Verpächter einen Anspruch auf Nutzungsvergütung.

Für Ansprüche des Verpächters auf Herausgabe und Ersatz von fehlendem Inventar gilt die sechsmonatige Verjährung. Sonderregelungen gelten für die Verpachtung von forst- und landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, für die Pacht von Kleingärten (BundeskleingartenG) und für Apothekenpacht (ApothekenG). Fragestellungen aus dem Pachtrecht stellen sich daher häufig bei Verträgen über die Nutzung als Gaststätte/Hotel mit Inventar, eingerichteter Apotheke oder Tankstelle, eingerichtetem Campingplatz, Parkhaus, Pferdestallungen oder Betrieb eines Golfplatzes. Mit unseren beiden Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht können wir Sie gerne unterstützen.

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