Immobilienrecht 03/2013

 

  1. Mietrecht Wohnraum
    • Gesetzesänderung geplant
    • Gewährleistung
  2. WEG-Recht
    • Veräußerung Gemeinschaftseigentum
    • Instandsetzung
    • Rauchwarnmelder I
    • Rauchwarnmelder II

   


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Mietrecht Wohnraum

Gesetzesänderung geplant:

Der Gesetzgeber plant, die Möglichkeiten der Mieterhöhung einzuschränken. Vorgelegt ist nachfolgender Gesetzentwurf zur Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes:

Das Wirtschaftsstrafgesetz (...) wird wie folgt geändert:

1. § 5 Absatz 2 wird wie folgt gefasst:

„(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die bei Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen in einer Gemeinde oder in einem Teil der Gemeinde die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Entgelte sind dann nicht unangemessen hoch, wenn sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.“

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Beabsichtigte Mieterhöhungen jetzt in Angriff nehmen!! - Wir helfen gerne.

 

 

Gewährleistung

Rechtsfrage:
Welcher Maßstab anzulegen ist, um zu beurteilen, ob eine Mietwohnung im Altbau in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist?

Hierzu BGH - Urteil vom 5.6.2013 - VIII ZR 287/12:
Bei Fehlen einer vertraglichen Abrede weist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen. Der Umstand, dass der Vermieter im Streitfall den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.

 

  

WEG-Recht

Veräußerung Gemeinschaftseigentum

Rechtsfrage:
Können die WE durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden, einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks zuzustimmen?  

Hierzu BGH - Urteil vom 12.03.2013 - V ZR 103/12:        
Eine Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks betrifft die immobilienrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft und stellt schon aus diesem Grund keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar. Folglich besteht auch für die schuldrechtliche Verpflichtung zu einer solchen Veräußerung keine Beschlusskompetenz. 

Aus dem gleichen Grund kann der Anspruch nicht auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gestützt werden. Nach dieser Bestimmung kann jeder WE eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung verlangen. Mit einer Vereinbarung wird indes nur das Gemeinschaftsverhältnis der WE inhaltlich ausgestaltet. Eine vertragliche Regelung der immobilienrechtlichen Zuordnung ist davon zu unterscheiden (vgl. § 5 Abs. 3, 4 WEG; BGH NJW 2003, 2165, 2166). Sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein (BGH NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8), und zwar auch dann nicht, wenn die Vereinbarung nur eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Mitwirkung an der Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft begründet. 

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Eine Veräußerung, wie sie hier beabsichtigt war, betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der WE untereinander, sondern die Eigentumsverhältnisse und damit die immobilienrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Einzelne WE können danach im Innenverhältnis eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen nicht im Wege einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung erzwingen (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).

Allerdings kann sich der Anspruch auf Mitwirkung aus der Treuepflicht der WE untereinander ergeben. So kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen auf Grund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Dies setzt allerdings voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen (BGH NJW-RR 2012, 1036 Rn. 11 f.).

 

 

Instandsetzung

Rechtsfrage:
Welche baurechtliche Vorgabe bestimmt bei Vorliegen grober Mängel den Sanierungsumfang? 

Hierzu BGH - Urteil vom 24.05.2013 - V ZR 182/12:
Mit Blick auf die Werterhaltung und die Verkäuflichkeit von Eigentumswohnungen entspricht nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Und weil DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, führt dies im rechtlichen Ausgangspunkt dazu, dass solche Sanierungen nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn sie DIN-gerecht durchgeführt werden. 

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Diese Vermutung kann jedoch entkräftet werden. Nur wenn dies gelingt, bleibt bei der Ausübung des den Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 3 WEG) eingeräumten Gestaltungsermessens Raum für eine von DIN-Normen abweichende Sanierung. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben können (BGH, BGHZ 139, 16, 19 f.; BGH, BGHZ 172, 346, 355 f. mwN), weil technische Entwicklung und wissenschaftliche Erkenntnis in einem ständigen Wandel begriffen sind. 

Von daher liegt es in der Natur der Sache, dass in DIN-Normen empfohlene Maßnahmen dann nicht mehr die anerkannten Regeln der Technik beschreiben, wenn auf Grund neuer Erkenntnisse andere - geeigneter erscheinende - Methoden an deren Stelle treten, was zur Verteuerung, aber auch zur Verbilligung von Sanierungen führen kann. Ob es sich so verhält, kann zuverlässig nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden (BGH, BauR 2008, 1031, 1032). 

Bei noch vorzunehmenden Sanierungsarbeiten trägt nur die aktuelle Fassung der heranzuziehenden DIN-Norm die Vermutung in sich, dass der Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben wird, zumal den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung in aller Regel nur genügt sein wird, wenn Sanierungsmaßnahmen den im Zeitpunkt ihrer Durchführung maßgebenden Standards entsprechen.

 

 

Rauchwarnmelder I

Rechtsfrage:
Kann über die Pflicht zum nachträglichen Einbau eines Rauchwarnmelders eine Beschlussfassung erfolgen? 

Hierzu BGH - Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11:
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. In diesem Fall ist ein Beschluss der WE über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig. 

Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen landesrechtlichen Vorschrift ist, nach der in Wohnungen bestimmte Räume zumindest bis zu einem bestimmten Datum mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind. 

Anmerkung I Fries Immobilien Team:

  • Verpflichtet das Landesrecht die WEG als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.
  • Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der WE als Grundstückseigentümer, ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der WE wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle WE gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (BGH, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (BGH, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12).
  • Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne WE, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. Die WE sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis; BGH, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (BGH, NJW 2010, 933 Rn. 8).

    Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist, ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden. 

Anmerkung II Fries Immobilien Team:
Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden, die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt, mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die WEG bei einem Verstoß einzelner WE gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

 

 

Rauchwarnmelder II

Rechtsfrage:
Zählen Rauchwarnmelder, die infolge eines Mehrheitsbeschlusses in die einzelnen Wohnungen eingebaut werden, zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 

Hierzu BGH - Urteil vom 8.2.2013 - V ZR 238/11:
Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der WE; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern. Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum, denn Rauchwarnmelder, die auf Grund eines Beschlusses der WE angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. 

Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter. Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen.

Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör, stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat. Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. 

Anmerkung I Fries Immobilien Team:
Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz. 

Anmerkung II Fries Immobilien Team:
Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der WE hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG). 

Anmerkung III Fries Immobilien Team:
Die Beschlusskompetenz der WE umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Dies folgt i. d. R. unmittelbar aus den landesrechtlichen Vorschriften, nach denen Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

 

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